住宅金融公庫のフラット35は、日本の住宅ローン市場における革命です。
従来と全く異なる、証券化という方法で誕生しました。

ここでは、証券化について解説します。

フラット35　証券化のしくみ

フラット35とは、住宅金融公庫が民間金融機関と提携して実現した証券化住宅ローンです。

フラットは全期間固定金利を、35は借入期間最長35年を表現しています。



証券化とは、住宅ローンの債権を証券化して投資家に発行するものです。

略図を書いてみました。

1．まず、住宅金融公庫は投資家に、「利回り○％の証券を買いませんか？」と募ります。
　 投資家がこれを購入し、資金が貯まります。

2．住宅金融公庫は金融機関に、「固定金利○％の住宅ローンを販売しませんか？
　 手数料は自由に決めて結構です。」と募ります。

3．金融機関は、住宅金融公庫の提示した金利に、手数料・リベートを上乗せし、
　 フラット35を販売します。

4．お客さんが契約します。

5．金融機関は住宅ローン債権を住宅金融公庫に売却し、
　 以降、お客さんの支払いや諸手続きの窓口になります。

6．お客さんの支払いは、金融機関→住宅金融公庫→投資家へと流れます。



以上が、証券化住宅ローン（フラット35）の大まかな流れです。



証券化住宅ローン（フラット35）のメリット

1．長期の固定金利が可能に
2．保証人・保証料が不要に


民間金融機関が長期の固定金利の住宅ローンを扱う場合、預金者への利息金利など
資金調達コストが上昇すると、住宅ローンからの収入は一定ですので、
利益率が下がるというリスクを抱えます。

従って、一部を除く金融機関は、固定金利の住宅ローンを扱っていません。

そこで、金利上昇のリスクを投資家に引き受けてもらうことで、
民間金融機関でも固定金利の住宅ローンを扱いやすくなりました。


また、住宅ローンでは通常、本人が返済できなくなった場合、
金融機関がリスクを回避できるよう、連帯保証人が求められます。

連帯保証人とは、通常の保証人より厳しい保証人で、債権者に請求されても、
「まずは本人に請求して下さい（催告の抗弁権）」、
「本人は財産を持ってるはずなので、それを調べて下さい（検索の抗弁権）」
と言う事ができません。

そんな連帯保証人を知人に引き受けてくれるよう頼むことは難しく、
引き受けてくれる人もまずいませんので、保証協会・保証会社に保証料を払って
保証契約を結ぶことになります。

しかし、証券化住宅ローン（フラット35）では、本人が返済できなくなるリスクを
投資家が引き受けますので、連帯保証人も保証協会に支払う保証料も不要になります。





フラット35は、 要するに、リスクを全部投資家が引き受けることで実現したものです。

こう聞くと、金融機関は自らリスクを負わないので卑怯だ、と思ってしまいますが、
自らリスクを引き受ける金融機関も存在します。

その代表がサラ金です。サラ金は、貸し倒れが発生しても大丈夫なように、
高い金利を設定して利益率を上げています。また、取立ての専門家を雇うことで、
あの手この手を使って回収します。

よく、「銀行は晴れの日には傘を貸すけど、雨の日には貸さない。」と言われます。

ですが、彼らは80年代後半〜91年にかけて、嵐の前の静けさに傘を貸しまくり、
いざ嵐がやって来ると傘が全部吹き飛ばされてしまった経験をしていますから、
仕方の無いことだと思います。