次に、フラット35の融資内容や条件について解説します。

フラット35　融資内容

それでは、フラット35の内容について見てみましょう。

◇フラット35の詳細内容・借入れの条件（2005年12月現在）

ざっと、このようになります。

とにかく、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンを、低金利で借りることができるのは、
このフラット35くらいしかありませんので、検討すべき住宅ローンの筆頭になります。

また、フラット35ならではのポイントがいくつかありますので、以下詳しく解説します。

ポイント1　融資限度額と返済負担率

融資限度額が80％であることは、ネックになります。
自己資金が豊富なら問題ないのですが、そうでない場合は、
民間金融機関から別の住宅ローンを借りることになります。

その場合、住宅金融公庫は第1順位の抵当権を設定しますので、
第1順位を条件とする民間の住宅ローンは使用できません（ソニー銀行など）。

もし可能なら、ブラッドローンを使いましょう。

また、フラット35単体で、返済負担率が25％となっていますが、これも厳しい。

できる限りフラット35で融資を組みたいので、配偶者が定職に就いている場合は、
収入合算して下さい。

ポイント2　抵当権と担保価値

通常、新築の建物は、おおむね請負金額の7割くらいの担保価値でしか評価されません。
建物は年々価値が下がるからです。

大手ハウスメーカーの提携住宅ローンの場合、8割〜10割で評価してくれるケースも ありますが、これも条件次第で、絶対ではありません。

しかし、住宅金融公庫のフラット35は、請負・購入金額の8割までの融資とされていますが、
建物の担保価値が直接的な問題となることはありません。

従って、とくに借地（定期借地含む）に建物を建てる場合、民間の住宅ローンでは担保不足で満足に借りられない場合が多いのですが、フラット35の場合は、ほとんど問題なく建てられます（もちろん、地主の建て替え承諾を得ることは大前提です）。

しかし、2007年に住宅金融公庫が民営化されると、担保について改正される可能性もゼロではありません。借地の方は、気に留めておくべきと思います。

ポイント3　土地購入費への融資

土地を買って、ハウスメーカーなどで注文住宅を建てる場合、要注意です。

フラット35は、土地購入費への融資も対象となっていますが、ローンが実行されるのは、
建物が完成して金銭消費貸借契約を結んでからになります。

つまり、土地だけ先行して融資することはできませんので、土地の売買代金の支払いに
フラット35を利用できず、非常に困ることになります。

対策は2つ。ともに確約はできませんが、紹介しておきます。

まず、つなぎ融資を利用することです。
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が確定しているけど、融資が実行されるまでに時間が
かかる場合、その期間に利用できるローンです。

これを利用すれば、土地を購入してつなぎ融資で売買代金を支払い、建物が完成してから
フラット35の金銭消費貸借契約を結び、土地と建物両方にフラット35を利用することが
可能となります。

この場合、つなぎ融資を実行する金融期間が、フラット35の融資が確定した、
と見なさなければ、つなぎ融資が組めません。

一般的には、フラット35を申し込むと、概ね2〜3週間前後で仮承認され、これにより
つなぎ融資が可能となるケースが多いと思います。

フラット35の申し込みには、建物の請負契約が必要な金融機関と、そうでない金融機関があります。申し込みに関しては、複数の金融機関で申し込んでも大丈夫ですので、とりあえず、
請負契約書が不要な金融機関で申し込みをして仮承認を得て、その後再検討することも
可能です。

また、つなぎ融資は6ヶ月以内とされるケースが多いので、土地を検討している段階で、
ハウスメーカーと相談しておくようにしましょう。

2つ目は、民間金融機関で土地のみの融資を受け、
建物完成時にフラット35で借り換えるパターンです。

めんどうなのが、フラット35を扱う金融機関で土地の先行融資を受けた場合、
全額をフラット35に切り替えたいと言うと、たいてい躊躇されてしまうことです。

民間金融機関にとって、フラット35は手数料しか儲けがないので、
できれば自社の 住宅ローンを組ませたいのです。

NOと言われた場合は、民間ローンを繰り上げ返済で早期に返す、
あるいは別の金融機関に切り替えるしかありません。

金融機関を切り替える際、工事を着工してしまっていると、
住宅金融公庫（正確には適合証明機関）の設計図面審査を受けられません。

図面や現場写真がきちんと記録されている場合は、特別に遡って審査を受けることが
できることもありますが、確約はできません。

従って、図面審査を受ける前に、フラット35を確定できるようにしておきましょう。

尚、住宅金融公庫の直接融資は、申し込みをキャンセルすると、1年間再申し込みが
できませんが、フラット35にはそのようなペナルティーはありません。

土地を購入して建物を建てる、という行為は、至極一般的な行為なのですし、
フラット35は土地の購入費にも使える、とはっきり明記されています。

にも関わらず、「マイホームの賢い買い方」「賢い住宅ローン」といった類の本を読んでも、
上記のようなことを目にしたことがありません。

一般的な行為なのに、教科書通りの対応というものが存在しないのです。

これは、ものすごいストレスになります。
もし、フラット35の借入れができなくなってしまうと、
住宅ローン地獄に足を踏み入れてしまう可能性が極めて高くなるからです。

なるべく頼れるパートナーと付き合い、安心して家づくりを進められるようにして下さい。
住宅ローンが不安な状態では、プランの打ち合わせも落ち着いていられません。

この手のことに強いパートナーは、不動産会社・設計事務所・工務店には、まずいません。
大手ハウスメーカーでも限られます。業界全体の課題だと思います。

心配な方は、VIPコースをご用意しておりますので、ご利用下さい。