住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、住宅ローンの年末残高に応じて、所得税が還付される制度です。

例えば2005年12月末時点で、住宅ローンの残高が3,000万円だった場合、適用される控除率が1％の場合、確定申告や年末調整で申請すると、

3,000万円×1％　=　30万円

が返ってきます。

ただし、収めた所得税以上の金額については無効で、当該年の所得税が20万円なら、20万円までしか還付されません。

入居した年で決まる控除率・限度額

住宅ローン控除は時限立法です。

現行制度では、2008年に終了します。また、2008年までの間でも、年度によって内容が異なります。

年末の場合、12月中に新しい住民票に移すことと、金融機関から住宅ローン残高証明書が発行されることが重要になりますので、ご注意下さい。
住民票が1月以降になると、次年度の制度が適用されます。
また、住民票が間に合っても、住宅ローン残高証明書が発行されなかった場合は、初年度の住宅ローン控除を申請できず、1年分損をすることになります。

尚、申請し忘れて住宅ローン控除を受けられなかった場合は、過去5年間までに限り、遡って申請すれば、所得税の還付を受けられます。

では、2004〜2008年度の住宅ローン控除について見てみましょう。

*用語の解説

ローン残高限度額…この限度額まで、1％や0.5％といった控除を受けることができます。
限度額を超えたローンを組んでいる場合は、限度額までの範囲で還付されます。

控除率…住宅ローンの年末残高に、この控除率をかけて、所得税の還付額を計算します。
尚、上述の通り、実際に収めた所得税以上の還付は受けられません。

最高控除額…全期間、ローン残高限度額で計算した場合の還付額合計です。

ご覧の通り、年々縮小することが決まっています。

住宅ローン控除（減税）は大増税と戦う武器

不動産会社や住宅メーカーでは、
「住宅ローン控除（減税）は年々縮小されますから、早く家を購入した方が得です。」
とPRしています。

一方、ファイナンシャル・プランナーなどは、
「2004年の最大500万円還付を受けようと思ったら、毎年所得税を50万円以上支払い、住宅ローンを約7,000万円以上組まないと不可能です。」
「一般家庭では、所得税は年間せいぜい20万円程度ですから、2004年〜2006年なら、大差ありません。 」

と説明しています。

私たちは、別の考え方をしています。
確かに、現時点で住宅ローン控除（減税）を考えますと、上記のファイナンシャル・プランナーの考えは正しいのですが、それでも、なるべく控除率・限度額の高い年度に適用されるべきと考えています。

なぜなら、所得税の増税が始まろうとしているからです。

仮に、現時点ではあまり還付されなくても、所得税が増税されると一変します。
住宅ローン控除の限度額まで、所得税増税のダメージを無効にできるからです。

所得税が増税されても、一時的には支払いますが、還付されますので、家計は元に戻ります。
さらに言えば、還付されたお金を、「ラッキー」と浪費するのではなく、繰り上げ返済に回せば、住宅ローン控除（減税）の効果が増幅します。

ということで、大増税のリスク回避手段として、住宅ローン控除（減税）は有効ですから、積極的に利用しましょう。

尚、言うまでもありませんが、住宅ローン控除の控除率や増税以上に、金利上昇の方が、はるかに危険な存在です。

控除率や限度額は年単位で決まりますが、金利はリアルタイムですので、時期を見逃さないようにしましょう。