繰り上げ返済とは、月々の住宅ローン返済とは別に、まとまったお金を返済することです。

繰り上げ返済を行うと、生涯の返済総額を縮小できます。

2種類の繰り上げ返済

繰り上げ返済には、2つの方式があります。

1,000万円を固定金利3％、１0年返済で組んだケースで具体的に説明します。

ここでは、元金均等返済を例にしましたが、元利均等返済でも原理は同じです。

まず、元金均等返済で繰り上げ返済を行わなかった場合を確認します。
前のページで使用したものと全く同じグラフです。

◇元金均等返済

ここで、2年目（24ヶ月目）の支払いを終えた時点で、100万円を繰り上げ返済してみます。

1．期間短縮型繰り上げ返済

まずは、期間短縮型です。
この方式は、繰り上げ返済と同時に、返済期間を短縮するものです。

この例の場合、繰り上げ返済した100万円は、1年間の元金返済額に相当しますので、1年間返済期間を短縮します。

すると、グラフの黄色の利息を支払う必要がなくなります。
計算すると、226,250円の利息軽減になります。

投資で考えますと、100万円が、7年後に1,226,250円になる投資に相当します。

2．返済額縮小型繰り上げ返済

次に、返済額縮小型です。
この方式は、繰上返済を行い、それ以降の毎月の返済額を縮小させるものです。

例の場合、100万円を繰り上げ返済することで、それ以降の元金返済額が少なくなります。
その結果、毎月支払う予定だった利息もいくぶんか軽減されます。
利息軽減効果は、25ヶ月目〜120ヶ月目まで合計すると、121,250円になります。

期間短縮型・返済額縮小型　どちらを選ぶべき？


単純な投資効果としては、期間短縮型の方が効果的です。
月々の支払いに問題がなければ、こちらを選択しましょう。


返済額縮小型は、繰り上げ返済以降の月々の支払いを減らせますので、
月々の支払いを下げたい時に有効です。

返済額縮小型が有効な例を挙げますと、共働きの家計で、奥さんが数年後に退職または休職を検討しているケースです。

この場合、奥さんの収入がストップすると、ローンの支払いが厳しくなりますので、
予め返済額縮小型の繰り上げ返済で月々の返済額を落とし、奥さんがリタイアしても無理なく支払えるレベルにします。




尚、繰り上げ返済には、金融機関ごとに様々なルールが設定されていますので、よく確認しておく必要があります。

住宅の問題・対策では、無駄な支出をやめて資金にゆとりをつくり、
そのゆとりを投資に回すことで、何千万円もの資産を形成することを提案しました。



ただし、ほとんどの人にとって、投資は怖いものです。
投資はギャンブルではありませんので、 掛け金がゼロになることはまずありません。
しかし、マイナスになることは十分あり得ます。

ですから、資金にゆとりができても、銀行に預金するだけ、という方が大半です。


ところが、住宅ローンの繰り上げ返済は、ノーリスクの投資と言えます。
資金にゆとりがあったら、積極的に活用しましょう。

また、繰り上げ返済は、本来支払うはずだった利息を払わなくて済むため、得をするものです。
つまり、早ければ早いほど、得をします。

金融機関のルールや手数料にもよりますが、少なくとも、何百万も貯めてから一気に繰り上げ返済するより、まめに繰り上げ返済する方が得です。

繰り上げ返済の効果は、住宅ローンシミュレーションVIP版で計算できますので、ご利用下さい。